[도서리뷰] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

 

개요

부동산에는 사이클이 있고, 사이클의 중심에는 매매가가 아니라

전세가가 있음을 역설하고 있습니다.

월급쟁이부자들 카페에 추천도서로 올라와 있기에  읽어봤습니다.

 

내용

매매가는 거래가, 전세가는 전세를 전세로 들어갈 때 내는 보증금입니다.

임차인 입장에서는 목돈을 주고 집을 빌려쓰는 것이고,

임대인 입장에서는 목돈을 무이자로 대출받아서 또다른 투자금으로

쓸 수 있는 겁니다.

 

전세는 한국에만 있는 특별한 상품입니다.

그래서 한국 부동산 시장을 이해하려면 전세를 이해해야 합니다.

전세 보증금은 보증금이라고 하지만, 실제로 임대인이 가만히 들고 있는

경우는 없습니다. 그래서 보증금을 다시 수령하려면 새로운 전세 새입자가

맞춰져야 합니다.

그렇지 못하면 원하는 시기에 보증금을 돌려받을 수가 없습니다.

다만 원금을 그대로 돌려받을 수 있다는 장점이 있기 때문에

많은 사람들이 월세보다 선호합니다.

 

이 책에서 가장 포인트라고 볼 수 있는 부분은 전세가의 움직임에 따른

시장의 변화입니다.

전세가가 상승하기 시작하면 이는 부동산 상승의 조짐으로 볼 수 있습니다.

만일 전세가가 하락하여 역전세가 나온다면 이는 부동산 시장의 하락 조짐으로

볼 수 있습니다.

계속 하락만 하거나, 계속 상승만 하는 시장은 없고,

하락과 상승을 반복하기 마련입니다.

2021년은 부동산이 폭등을 했다고 볼 수 있겠네요.

 

전세 수요가 상승하면 전세가가 오릅니다.

전세가가 오르면 매매가가 오릅니다.

이것이 반복되어 상승장이 일어나고, 더 반복되어 폭등장이 옵니다.

폭등장이 오고나면 하락이 시작되고, 조정장이 옵니다.

조정장이 오고나면 다시 전세가가 안정되고, 매매가 안정됩니다.

그리고 전세 수요가 상승하면서 전세가가 다시 오르게 됩니다.

 

전세대출이라는 상품이 전세를 올리는 주요역할을 하고 있습니다.

하지만 국가에서 국민 복지차원으로 열어준 정책이라 이것까지 닫아버리긴 어렵습니다.

정부에서 부동산에 규제를 쓰는 것에는 한계가 있습니다.

정부는 시장을 이길 수가 없습니다.

 

사야할 시기에 사고, 팔아야할 시기에는 팔아야 합니다.

 

 

투자의 우선순위

역세권보다도 중요한 것이 학군이다.

학군은 역세권보다 희소하다.

사이클 > 입지 > 호재

학군 > 역세권

 

 

투자와 투기

- 투자자들은 장기적인 안목과 자금 계획을 세워서 투자를 진행합니다.

- 투기자들은 분양권 프리미엄만을 노리고 묻지마 투자를 진행합니다.

- 갭투자는 하향안정기가 끝날 무렵에 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

우리나라 아파트 경기사이클

폭등과 폭락의 상관관계

- 폭등이 오고나서야 폭락이 올 수 있습니다. 폭등이 없는 상태에서는 폭락이 올 수 없습니다.

일본은 부동산이 3배 이상 폭등한 뒤에 폭락이 왔습니다.

중국은 06~07년 동안 2배 넘게 폭등한 뒤에 폭락이 왔습니다.

- 부동산으로 돈을 버는 사람이 많아지면서 묻지마 투자^[각주:1]를 하는 사람이 늘어납니다. 이때 폭등이 옵니다.

- 정부는 폭등을 막기 위해 규제정책을 사용합니다.

 

가) 폭락기

- 미분양이 발생합니다. 또한 마이너스 피가 발생합니다.

- 입주시기가 되어서 잔금을 치를 떄가 옵니다.

- 잔금을 내기 위해 전세매물을 내놓습니다.

- 전세매물이 많아집니다.

- 역전세가 발생하고, 잔금을 내지 못하는 사람들도 발생합니다.

- 잔금을 내지 못하는 사람들은 분양가보다 싸게 매물(급매)을 내놓습니다.

- 매매가가 하락하면서 폭락기가 시작됩니다.

- 팔려는 사람이 많고, 사려는 사람은 없습니다. 매수자는 관망세를 유지합니다.

- 매매가와 전세가가 동시에 하락합니다.

- 정부는 하락을 막기 위해 규제정책에서 완화정책^[각주:2]으로 전환합니다.

- 보통 3~4년 정도 지속됩니다.

 

나) 하락안정기

- 매매가가 진정되고 전세가가 서서히 상승합니다.

- 적극적인 투자자는 이때부터 움직입니다.

- 집을 팔아 전세를 구하는 사람이 많아집니다.

- 주택공급이 눈에 띄게 줄어듭니다.

- 미분양이 많아 수요자들은 관망합니다.

- 임대인들은 아파트 가격이 상승하지 않으므로 전세 만기가 되면 월세로 전환합니다.

- 정부는 부양책을 폅니다.

- 전세가는 계속 상승합니다.

다) 상승안정기

- 매매가와 전세가가 둘 다 오릅니다.

- 투자 심리는 반반입니다. 아직 부정적인 관점이 우세합니다.

- 갭투자가 유행하기 시작합니다.

- 전세가가 올라갈 것이 확실시 되면서 전세수요에 전세가수요^[각주:3]까지 생깁니다.

- 이로인해 전세가는 더욱 더 상승합니다.

 

라) 폭등기

- 매매가가 거의 2배 수준으로 상승합니다.

- 2006년 부동산 시장 분위기와 비슷합니다.

- 매매가가 올라갈 것이 확실 시 되면서, 사려는 사람은 많아지고, 팔려는 사람은 없는 매도자 우위시장이 됩니다.

- 부르는 게 값인 상황이 됩니다.

- 부동산으로 큰 수익을 보는 사람들이 생깁니다.

- 묻지마 투자자들이 붙습니다.

- 입주시기가 오면 공급이 늘어나서 일시적인 하락이 옵니다. 대략 2달 정도 입니다.

- 세입자를 맞추기 위해 전세가 늘어납니다. 역전세, 전세가 폭락이 옵니다.

- 잔금 대출을 받고 세입자를 받게 되니 전세가가 더욱 더 하락합니다.

- 매매를 위해 매물이 쌓이게 되지만 아무도 사지 않습니다. 팔려는 사람은 많은데, 사려는 사람이 없습니다.

 

 

 

후기

부동산 투자에 관한 풍부한 인사이트를 제공해주어서 좋았다.

아파트를 중점적으로 다루고 부가적으로 오피스텔과 분양권에 대해서도 다루고 있다.

2017년에 나온 책이지만 전체적인 사이클을 익히기에 부족함이 없다.

1. 투기자 [본문으로]
2. LTV와 같은 대출, 세금부분 취득세, 양도세 [본문으로]
3. 전세 만기가 안됐는데, 미리 집을 보러다니는 경우 [본문으로]